LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO (LCI)

LCI, instrumento de captação de algumas instituições financeiras, é caracterizada como sendo um instrumento de investimento de renda fixa que possui lastro em créditos imobiliários.

Isto é, o investidor que adquire uma LCI, além de conceder funding para operações ativas de financiamento imobiliário, possui como garantia para o principal mais a remuneração do valor investido os próprios créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. Sendo assim, na prática, o investimento em LCI está garantido pelo próprio imóvel financiado com os recursos obtidos com a negociação da LCI.

A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários em poder da instituição emitente, além de não poder ter prazo de vencimento superior ao prazo de quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.

Importante mencionar que, para o investidor, outro grande atrativo da LCI, além da garantia, é a isenção de imposto de renda sobre os ganhos conferidos pela aquisição do título.

As instituições autorizadas a emitir LCI são:

■ bancos comerciais, 

■ bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, 

■ Caixa Econômica Federal, 

■ sociedades de crédito imobiliário, 

■ associações de poupança e empréstimo, 

■  companhias hipotecárias e 

■ demais espécies de instituições que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente autorizadas pelo Banco Central do Brasil → É o caso dos bancos de investimento, que foram expressamente autorizados pelo Bacen a emitir LCI através da CIRCULAR Nº 3.614, DE 14 DE NOVEMBRO DE 2012.

Em regra, a LCI é emitida na forma nominativa (através de um certificado que confira sua propriedade). No entanto, a critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de certificado, devendo a LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

Os prazos mínimos de vencimento da LCI, contados a partir da data em que um terceiro adquira a LCI da instituição emissora, são: (i) 36 meses, quando atualizada mensalmente por índice de preços; (ii) 12 meses, quando atualizada anualmente por índice de preços; ou (iii) - 90 dias, quando não atualizada por índice de preços.

Cabe salientar que, no caso da LCI com vencimento mínimo de 36 meses, é vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido (36 meses).

Por fim, cabe comentar as vedações aplicáveis às instituições emissoras de LCI. A elas é vedado:

■ recomprar ou resgatar, total ou parcialmente, LCI antes dos prazos mínimos estabelecidos anteriormente; 

■ efetuar o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados desde a emissão, quando ocorrer a recompra, pela instituição emissora, ou o resgate, total ou parcial, antes do prazo de vencimento pactuado; e 

■ emitir LCI:

► enquanto o saldo credor total das letras de crédito imobiliárias emitidas anteriormente for superior ao valor do saldo devedor total do crédito ou dos créditos que as lastreiam; 

► cujo valor, acrescido ao valor do saldo credor das letras de crédito imobiliário emitidas anteriormente, exceder o valor do saldo devedor do crédito ou dos créditos que as lastreiam; e 

► com lastro em operações de crédito lançadas contra prejuízo.